Inquilino que no paga en RD: cómo proceder en viviendas y locales
Si tu inquilino no paga en República Dominicana, documenta la deuda, revisa el destino del inmueble y consulta la intimación formal antes de demandar. Para vivienda, la Ley 85-25 señala al Juzgado de Paz del lugar del inmueble; para comercio, la vía judicial ordinaria corresponde al Juzgado de Primera Instancia de esa jurisdicción. Si el contrato comercial tiene un acuerdo arbitral, pide revisar su alcance antes de escoger la vía.
Qué preparar antes de intimar
Reúne el contrato y sus anexos, documentos que acrediten tu calidad para actuar, recibos, transferencias y mensajes sobre acuerdos o pagos. Prepara una tabla por mes: renta exigible, fecha de vencimiento, abono y saldo. Separa servicios, penalidades y depósito. Si el inquilino dice que pagó o que el monto reclamado incluye un aumento discutido, contrasta sus comprobantes antes de cerrar la liquidación.
Procedimiento por falta de pago: vivienda y local
| Paso | Vivienda | Local comercial |
|---|---|---|
| Vía judicial ordinaria | Juzgado de Paz | Juzgado de Primera Instancia |
| Intimación previa | Artículo 30: plazo de cumplimiento de hasta diez días calendario. | Artículo 41: plazo de cumplimiento de hasta diez días calendario. |
| Si no se cumple | Solicitar fijación de audiencia y notificar por alguacil conforme a la ley. | Solicitar fijación de audiencia y notificar por alguacil conforme a la ley. |
| Conocimiento de la demanda | Procedimiento sumario por falta de pago. | Procedimiento sumario por falta de pago en la vía judicial. |
| Ejecución | Revisar con el abogado los requisitos del artículo 43 y el estado de la sentencia. | El artículo 43 remite a la Ley 396-19 para la ejecución de sentencias en esta materia. |
El procedimiento sumario prevé hasta dos audiencias, salvo que el juez determine que hace falta una tercera. Eso no significa que recuperarás el inmueble en diez días: la intimación, las notificaciones, el juicio y la ejecución son actuaciones distintas. Tampoco confundas la falta de pago con la demanda por vencimiento del contrato, que tiene reglas de aviso propias.
Si no hay entrega voluntaria, la recuperación forzosa debe seguir la vía de ejecución aplicable. No cambies cerraduras, cortes servicios ni saques pertenencias por tu cuenta. Antes de ejecutar, el abogado debe revisar las notificaciones, los recursos y si existe una suspensión u otro impedimento.
Pros y contras: negociar o demandar
- Plan de pago. Puede recuperar parte de la deuda y conservar el alquiler cuando el atraso es puntual. El riesgo es acumular más meses si no se cumple. Documenta importes, fechas y qué queda pendiente.
- Entrega voluntaria. Puede devolver el inmueble antes y reducir el conflicto. El acuerdo debe aclarar fecha, llaves, inventario, garantía y si la deuda queda pendiente o se transa. No confundas recibir las llaves con renunciar a un cobro sin revisar lo firmado.
- Demanda. Ofrece una vía formal cuando no hay cooperación o existe una disputa seria. Tiene costos, requiere prueba y notificaciones, y una sentencia favorable no asegura que cobrarás toda la deuda.
Ejemplo hipotético: el dueño de una casa registra dos rentas vencidas, pero el inquilino muestra una transferencia parcial. Antes de intimar, concilian ese abono y recalculan el saldo. Si deciden una entrega voluntaria, documentan por separado la entrega y los pagos pendientes. Si no hay acuerdo, el dueño lleva la liquidación corregida a su abogado.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que esperar a que se venza el contrato?
La falta de pago y el vencimiento son causas distintas. Pide revisar la deuda, el contrato y el trámite que corresponda al incumplimiento.
¿Un mensaje sustituye la intimación formal?
Sirve para documentar la conversación. No supongas que cumple las formalidades procesales: coordina la intimación y la notificación con un abogado.
¿Si recupero el inmueble también cobro automáticamente?
No. Recuperar la posesión y cobrar las rentas pendientes son objetivos distintos; revisa cómo formular y ejecutar cada pretensión.
¿El depósito cancela la deuda?
No lo apliques automáticamente. Revisa su finalidad, el contrato y cómo se liquidará la garantía al entregar el inmueble. Consulta nuestra guía sobre devolución y retención del depósito.
Fuentes: Ley 85-25, texto oficial, artículos 3, 10, 28, 30, 31, 34, 41, 42 y 43. Consulta también la guía general de la Ley 85-25. Información general: el contrato y las circunstancias determinan la actuación concreta.
Imagen ilustrativa. Fuente oficial consultada el 8 de noviembre de 2026.
Si la diferencia surge de un reajuste discutido, revisa cuánto pueden subir el alquiler de vivienda.
Si ya recuperaste el inmueble y vas a ofrecerlo de nuevo, consulta los servicios de AlquileresRD para propietarios.
